طرح توجیهی و امکان سنجی برای کمیسیون ماده پنج شهرداری

طرح توجیهی یا طرح امکان سنجی شهرسازی که برای شهرداری ها تهیه میشود. یک طرح فنی بر اساس مطالعات شهرسازی است که مالکان یا سازندگان بر اساس نیاز و امکان ملک خود برای پاره ای از تغییرات بر روی طرح تفصیلی مصوب شهرداری ارائه میشود. این طرح توجیهی باید بر اساس فرآیند قانونی از مسیر قانونی به تایید برسد. مسیر قانونی تایید طرح توجیهی تایید ابتدایی شهرداری، تایید کمیسیون ماده پنج و سپس اعمال تغییرات و اجازه به متقاضی برای اعمال این تغییرات است.

پروسه طرح توجیهی جهت ارائه به شهرداری چگونه است؟

ابتدا مالک یا سازنده بر اساس شرایط ملک که نیاز به تغییرات دارد را جهت بررسی اولیه با شهرداری منطقه وارد مذاکره جهت امکان پذیر بودن آن می‌شود. مرحله بعد و بعد از تایید اولیه شهرداری، مالک پروژه را به یک مهندس مشاور واجد صلاحیت واگذار می‌کند. در این مرحله مهندسان مشاور شروع به تهیه یک طرح توجیهی برای ارائه به کمیسیون ماده پنج می نمایند.

طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج

بعد از این فرایند و بعد از تهیه این طرح توجیهی، یک وقت جلسه از طرف شهرداری برای کمیسیون ماده 5 گرفته میشود. در نهایت طرح با کمک مهندسان مشاور در کیمسیون ماده پنج مطرح و تایید نهایی آن گرفته میشود. در مرحله نهایی نیز بعد از تایید کیمیسون ماده پنج، دستور نقشه ملاک عمل ملک مورد نظر تغییر کرده. دستور نقشه جدید با ضوابط جدید در سامانه شهرداری تهران جایگزین میشود. و مالک امکان این تغییرات و اعمال موارد مطروحه را پیدا میکند.

طرح توجیهی شهرسازی جهت ارائه به کمیسیون ماده 5 دارای چه مواردی میباشد؟

• تغییر پهنه بندی ملک، مانند تغییر پهنه تجاری به مسکونی به واسطه کشش کم بازار برای کاربری تجاری و نیز تغییر شرایط زندگی با درخواست مالک.
• افزایش تراکم ساختمانی، به عنوان مثال تغییر 7 طبقه یه 10 طبقه در صورت امکان.
• تغییر کاربری، مانند تغییر کاربری های مسکونی به تجاری به واسطه موقعیت ملک.

آیا با یک طرح توجیهی برای کمیسیون ماه پنج ، امکان هرگونه تغییری را در املاک واقع در محدوده شهرداری وجود دارد؟

خیر، درخواست تغییرات باید همسو با ضوابط و شرایط طرح تفصیلی مصوب شهر باشد. به عنوان نمونه تغییرات کاربری یا تغییرات پهنه باید با توجیه مناسب و شرایط و ضوابط قانونی ملاک عمل در طرح تفصیلی پیشنهاد شود. هرگونه درخواست تغییری امکان ارائه به کمیسیون ماده پنج را ندارد.

شرح وظایف کمیسیون ماده 5

فرآیند برگزاری کمیسون ماده 5 و کمیته کارشناسی برای بررسی و تصویب طرح های توجیهی

مدت زمان انجام کار : حدود دو الی سه ماه.

مراحل و شرح اقدامات طرح توجیهی برای کمیسیون ماه 5

ارسال نامه درخواستی از شهرداری.

نظریه مهندسین مشاور بازنگری طرح تفصیلی.

ثبت در دبیرخانه اداره کل و ارجاع به واحد شهرسازی و معماری.

دستور مدیر شهرسازی.

ارجاع به دفتر واحد دبیرخانه کمیسیون ماده 5.

ارسال به کارشناس مسئول.

بازدید و بررسی کارشناس مسئول از مکان.

ارجاع به کمیته کارشناسی و اعلام نظر کمیته.

بنا به نظر مشروط، بررسی مجدد یا استعلام های جدید.

درصورت نظر قطعی، ارجاع به کمیسیون ماده 5.

بررسی و امضاء نقشه های مصوب و تهیه صورت جلسه توسط اعضاء کمیسیون.

ارسال مصوبات کمیسیون ماده 5 به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری (جهت بررسی) و استانداری (جهت استحضار).

پس از ۲۱ روز چنانچه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری نظری در مورد مصوبات نداشته باشد. مصوبات به استانداری جهت ابلاغ به شهرداری ارسال میگردد.

ابلاغ به شهرداری مربوطه توسط استانداری.

اعلام آمادگی

بررسی کارشناسی و فنی و انجام درست طرح توسط کارشناسان دارای تجربه و نیز دارای صلاحیت در شرکت مهندسین مشاور بنیان گستران آفاق با مدیریت پبام جعفری (09124022401) از نکات حائز اهمیت این موضوع میباشد. این شرکت با سابقه حدود 12 ساله در عرصه شهرسازی و انجام پروژه های متعدد طرح های توجیهی و امکان سنجی، توانایی به ثمر رساندن پروژه ذینفعان را دارند و بدینوسیله آمادگی خود را جهت همکاری و مشاوره رایگان به مالکان و سازندگان تمام مناطق اعلام می‌دارد.

نوشته طرح توجیهی جهت ارائه به کمیسیون ماده 5 اولین بار در بنیان گستران آفاق ٠٩١٢٤٠٢٢٤٠١ - استحکام بنا و قیمت و متن برگه استحکام بنا ساختمان. پدیدار شد.

مرحله اول : شناخت وضع موجود

بررسی حوزه فراگیر (منطقه )

شرح خدمات امکان سنجی کمیسیون ماده 5 – بررسی طرح تفصیلی و اسناد فرادستی و بررسی نقش و چشم انداز منطقه مربوطه و شهر تهران در طرحهای فرادستی جهت مقدمات طرح توجیهی کمیسیون ماده 5

شناخت اجمالی و موقعیت کلی پروژه

انجام هماهنگی های لازم با شهرداری منطقه و مالک جهت اخذ اسناد مثبته پروژه به ویژه وصول تصاویر اسناد مالکیت 6 دانگ و حدود اربعه و نقل و انتقالات ملک، آراء مراجع صلاحیتدار در خصوص نوعیت زمین موات، دایر و بایر، باغ و غیره، مساحت ملک وفق سند و پس از اصلاحی، پروانه ساختمانی، پایانکار ساختمانی، عدم خلاف و سایر اسناد مبین حقوق مکتسبه، متن و نقشه مصوبات مراجع صلاحیتدار، موقعیت ملک دو نقشه مقیاس 1/3000، وضع موجود و کاربری آن در نقشه طرح های جامع تفصیلی اجرایی، نقشه های کارشناس رسمی دادگستری، کروکی‌های مندرج در سوابق شهرسازی مناطق 22 گانه، نقشه های تفکیکی ثبت و صورتجلس تفکیکی، سایر نقشه‌برداری‌های بعمل آمده از محل پروژه و بافت اطراف، آراء قطعی دیوان عدالت اداری و محاکم قضایی، صورت جلسات توافق، موافقتنامه‌های اصولی دستگاه های ذیربط، نتیجه استعلامات مربوطه جهت ارائه به کمیسیون ماده 5 شهرداری.

شرکت مهندسین مشاور بنیان گستران آفاق با مدیریت مهندس پبام جعفری (09124022401)

طرح موضوع درخواست به صورت شفاف و مشخص در قالب جدول (نوع و تعداد واحد فعالیت های پیشنهادی، تعداد طبقات، تراکم ساختمانی، محل توده گذاری، سطوح اشغال تمامی طبقات زیرزمین و رو زمین، تعداد و محل پارکینگ ها و مشاعات ساختمان) جهت درج در طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج.

امکان سنجی جهت کمیسیون ماده 5

بررسی انواع برنامه ها، احکام و قوانین طرح های بالادست در خصوص مورد تقاضا (در صورت وجود احکام مذکور) که تأثیرگذار در رأی کمیسیون ماده 5 می‌باشند.

شناخت حوزه بلافصل پروژه و ویژگی های عام (در مواردی که مقیاس پروژه فراتر از مقیاس محله باشد)

• معرفی مشخصات کلی محدوده بلافصل.
• بررسی کارکردهای اصلی و کاربری اراضی، میانگین تعداد طبقات بر اساس انتظارات کمیسیون ماده 5 شهرداری.

تبصره: در صورتی که پروژه با هدف اصلاح و بهبود بافت های قدیمی و ناپایدار شهری تهیه می گردد. بررسی اسناد بالاسر و حوزه بلافصل و ارائه اطلاعات و تحلیل های کمی و کیفی در زمینه کالبد شهری (تراکم و نفوذ پذیری بافت به لحاظ عرض معابر، دانه بندی قطعات، کیفیت ساخت، قدمت ابنیه و امثالهم، نحوه، میزان و پراکنش سطوح و سرانه های خدمات عمومی) الزامی است.

• در صورتی که پروژه معطوف به بارگذاری جمعیتی بیش از ظرفیت و احکام مندرج در طرح های جامع و تفصیلی باشد، مطالع و بررسی وضعیت جمعیتی محدوده طرح در اسنادبالادست و حوزه بلافصل و سایر توجیهات مربوطه درقالب تحلیل و جدول و ارائه به کمیسیون ماده 5 شهرداری، الزامی است.
• بررسی سلسه مراتب حرکت و دسترسی و ویژگی های آنها به تفکیک محور های اتصال به محدوده پروژه و تحلیل وضعیت گذر بندی ملک و محدوده اطراف آن در اسناد طرح تفصیلی جهت تسهیل تصمیم گیری کمیسیون ماده 5 شهرداری.
• بررسی ترافیکی سایت در حد مطالعات شهرسازی و انتظارات کمیسیون ماده 5 شهرداری.

مرحله دوم : تحلیل وضع موجود و تدوین برنامه توسعه سایت جهت درج در طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 شهرداری.

• موقعیت قرارگیری پروژه (معرفی زمین مشخصات ثبتی و ملکی، ابعاد، مساحت طبق سند و پس از اصلاحی، چشم اندازها و سایر ویژگی های زمین ) در صورت توافق با شهرداری و سایر نهاد ها در واگذاری بخشی از ملک، ارائه نقشه ها و جداول مربوطه که نوع فعالیت ها، موقعیت ها و مساحت سهم هریک از طرف ها در برگرفته باشد الزامی است.
• بررسی و تحلیل ویژگی های طبیعی و کالبدی زمین و بافت اطراف.: توپوگرافی و شیب طبیعی، نوع و تراکم پوشش گیاهی، حرایم طبیعی و مصنوعی ، سایر مستحدثات و تاسیسات موجود ضمن بهره گیری از نقشه ها، عکس های ماهواره ای و غیره.
• بررسی و تحلیل ورودی و خروجی های پروژه، برآورد تعداد پارکینگ مورد نیاز و نحوه تامین آنها در ملک و یا بافت اطراف با توجه به احکام و منویات طرح های جامع و تفصیلی، در مواردی که طرح های پیشنهادی فراتر از مقیاس محله عمل می نماید. انجام مطالعات ترافیکی، برآورد جذب سفر و راهکار های پیشنهادی الزامی است.
• تحلیل ضوابط و مقررات شهرسازی و سایر طرح های مصوب شهری که به نحوی از انحاء به پروژه مربوط است، از جمله نقشه های پهنه بندی طرح جامع و تفصیلی در حوزه بلافصل آن، مصوبات مربوط به نوعیت زمین ( آراء ماده 12 قانون زمین شهری، ماده 7 سازمان پارک ها و فضاهای سبز شهر تهران، شورای اسلامی شهر تهران و مراجع قضایی) ، آراء ماده 100 و نقشه های تفکیکی ثبت، پروانه و پایانکار ساختمانی، سایر آراء قطعی مراجع قضایی به همراه سایر اطلاعات مندرج در سامانه های شهرسازی و طرح تفصیلی قدیم و جدید شهر که قابل طرح در کمیسیون ماده 5 باشد.

• در موارد بلند مرتبه سازی، ارائه نتایج مطالعات عارضه سنجی ترافیکی و تحلیل و بررسی های زیست محیطی، تکنونیکی ( برای ایمنی رد مخاطرات زلزله) و کالبدی به لحاظ اشراف و سایه اندازی بر مجاورین و سایر احکام طرح جامع و تفصیلی الزامی است.
• در مواردی که نوعیت ملک «باغ» باشد.؛ توصیف ها و ارائه اطلاعات اختصاصی وضعیت زمین و محل قرارگیری درختان باغ ( به ویژه محل های پر تراکم و انبوه درخت) و تبیین و برآورد سطح اشغال مسحدثات موجود ملک الزامی است. طبعا چنین بررسی ها و تحلیل هایی تاثیر بسزایی در بررسی و توجیه گزینه برتر ( به لحاظ صیانت از فضای سبز، عدم قطع درختان و یا با حداقل جابجایی درختان سایت) خواهد داشت. رأی باغ نیز در صورت وجود می‌بایست در طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 شهرداری لحاظ گردد.
• در مواردی که کل یا بخشی از پروژه معطوف به احداث بناهای خدمات 7 گانه (آموزشی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی، ورزشی، گردشگری و پذیرایی، تاسیسات و زیر ساخت های شهری) باشد، اخذ و ارائه موافقت نقشه های اصولی از متولیان مربوطه و احداث بنا در چارچوب ضوابط دستگاه های ذیربط الزامی بوده و پروژه نهایی می بایست با لحاظ این موارد تهیه شده باشد.
• در مواردی که محل پروژه در محدوده های تاریخی-میراثی، حرایم( مصنوع و امنیتی ) و یا عرصه های طبیعی و ملی قرار داشته باشد. اخذ و ارائه موافقت های اصولی، تحلیل و طراحی در چارچوب ضوابط دستگاه های مربوطه الزام است. ارائه کلیه آرا ملک که در رأی کمیسیون ماده 5 شهرداری تأثیر دارد الزامی است.
• چنانچه ملک در محدوده گسل و حرایم ان واقع شده باشد. انجام مطالعات تکنونیکی و چگونگی احداث بنا با توجه به آئین نامه های مربوطه (استاندارد 2800) الزامی است. ارائه طرح سازه در کمیسیون ماده 5 الزامی نیست.
• در صورتی که ملک دارای کاربری فضای سبز تثبیت شده و یا در پهنه حفاظت سبز و باز (G) واقع باشد. تعامل با شهرداری منطقه ذیربط (توقعات لازم) و توجیه تامین فضای سبز (سطوح و سرانه مربوطه در محدوده اطراف) الزامی است. تهیه طرح ویژه برای املاکی که در زیر پهنه G323 قرار دارند در چارچوب مصوبه بند یک صورتجلسه 500 کمسیون ماده 5 شهر تهران خواهد بود.
• در مواردی که ملک دارای کاربری خدمات هفتگانه و با تاسیسات و تجهیزات تثبیت شده باشد. انجام تعامل با متولیان کاربری های مذکور و اخذ بلامانع بودن تغییر کاربری و ارائه سایر دلایل و توجیهات فنی دال بر تامین سطح و سرانه خدماتی محدوده اطراف الزامی است.

ارائه جدول SWOT (در صورت نیاز)

• مرحله سوم : نتیجه گیری از امکان سنجی سایت و ارائه طرح و برنامه پیشنهادی
• ارائه گزینه های طرح پیشنهادی جهت طرح در کمیسیون ماده 5 شهرداری.
• ارائه برنامه فیزیکی و جداول گزینه های طرح پیشنهادی (حداقل 2 و حداکثر 3 مورد) بدیهی است. بررسی و ارائه هرگونه نقشه و دیاگرام و ارائه پاکت حجمی و 3 بعدی مجموعه که به تبیین و دریافت نحوه استقرار بنا در زمین (سایت پلان) در گزینه های پیشنهادی برمی‌گردد. و همچنین درج و توصیف دقیق انواع جزء فعالیت ها و بهره برداری ها در طبقات مختلف بنا، تراکم ساختمانی، سطوح اشغال، تعداد طبقات، محل و تعداد پارکینگ ها و مشاعات طرح در قالب جدول مندرج در طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 الزامی است.
• تدوین و ارائه معیار ها و شاخص های انتخاب گزینه برتر.
• انتخاب و معرفی گزینه برتر جهت طرح نهایی در کمیسیون ماده 5 شهرداری.
• ارائه جداول ارزیابی گزینه ها و امکان سنجی زمین جهت افزایش تراکم بر اساس شاخص های شهرسازی، ترافیکی وغیره.
• نتیجه گیری مطالعات و ارائه پیشنهاد طرح (گزینه برتر).
• تدقیق جانمایی بلوک یا بلوکها در عکس هوایی یا نقشه 1/2000 .
• تهیه حجم های طراحی شده و سه بعدی اولیه از برج بر اساس پلان اولیه.

طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج

انجام کارشناسی و فنی و درست طرح توسط کارشناسان دارای تجربه و نیز دارای صلاحیت در شرکت مهندسین مشاور بنیان گستران آفاق با مدیریت مهندس پبام جعفری (09124022401) از نکات حائز اهمیت این موضوع می‌باشد. این شرکت با سابقه حدود 12 ساله در عرصه شهرسازی و انجام پروژه های متعدد طرح های توجیهی و امکان سنجی، توانایی به ثمر رساندن پروژه ذینفعان را دارند و بدینوسیله آمادگی خود را جهت همکاری و مشاوره رایگان به مالکان و سازندگان تمام مناطق اعلام می‌دارد.

نوشته شرح خدمات امکان سنجی کمیسیون ماده 5 اولین بار در بنیان گستران آفاق ٠٩١٢٤٠٢٢٤٠١ - استحکام بنا و قیمت و متن برگه استحکام بنا ساختمان. پدیدار شد.