بررسی اجمالی انواع قراردادهای عمرانی

انواع قراردادهای عمرانی

انواع قراردادهای عمرانی – به طور کلی قرارداد یا پیمان، یک توافق الزام‌آور میان اشخاص است که حقوق و تکالیف طرفین آن را تعیین می‌کند. در واقع در دنیای امروز مهمترین رکن قبل از انجام هر کاری وجود یک توافق یا قرارداد مشخص میباشد.

انواع قرارداد ساخت و ساز

بنابراین با توجه به اهمیت موضوع قرارداد، علی الخصوص در پروژه های عمرانی، در این مقاله به طور مفصل در مورد انواع قراردادهای عمرانی از جمله انواع قراردادهای عمرانی از نظر روش های اجرایی صحبت شده است.

تعریف قرارداد

قرارداد سندی است، که حوزه مسئولیت‏ ها، اختیارات و حقوق طرف‏ های درگیر را در قبال یکدیگر به‌صورت مفصل و کامل تعیین و برای آن ضمانت قانونی ایجاد می‏ نماید. در یک پروژه عمرانی سه عامل اصلی درگیر عبارت‌اند از: کارفرما، طراح و مجری که در کنار خود می‏ توانند واحدهای مدیریت طرح یا پروژه و مدیریت ساخت را نیز به طور مجزا و یا تلفیقی از گروه‏ های فوق داشته باشند. این عوامل می‏ توانند به حالت‏ های مختلف کنار یکدیگر قرار گرفته و با حذف یا ادغام بعضی واحدها در هم روش‏ های مختلف قراردادی شکل می‏ گیرند.

انواع قراردادهای عمرانی

قراردادهای عمرانی از نظر روش‌های اجرایی

قراردادهای عمرانی از نظر روش‌های اجرایی

روش تک عاملی یا امانی (In-House)

یکی از شیوه‌های قدیمی ﭘﯿﻤﺎن اﻣﺎﻧﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ در اﯾﻦ روش ﻫﯿﭻ ﻗﺮاردادی ﺑﺎ ﭘﯿﻤﺎﻧﮑﺎران برون‌سازمانی ﺑﺴﺘﻪ ﻧﻤﯽ‏ﺷﻮد و ﺗﻤﺎم ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﺖ‏ﻫﺎی ﭘﺮوژه ﺑﺮ ﻋﻬﺪه ﮐﺎرﻓﺮﻣﺎ ﻣﯽ‏ﺑﺎﺷﺪ. در اﯾﻦ روش ﮐﺎرﻓﺮﻣﺎ ﺗﻤﺎﻣﯽ ﻣﺼـﺎﻟﺢ و ماشین آﻻت را ﺗأﻣﯿﻦ می‌کند و ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ اﺟﺮا ﻧﯿﺰ ﺑﻪ ﻋﻬﺪه اوﺳﺖ. این روش ﻣﻌﻤﻮﻻً در ﭘﺮوژه‏ﻫﺎی ﮐﻮﭼﮏ ﮐﻪ ﻧﯿﺎز ﺑﻪ اﺗﻤﺎم ﺳـﺮﯾﻊ دارد، موردپسند ﻧﻬﺎدﻫﺎی ﻋﻤﻮﻣﯽ ﻣﺎﻧﻨﺪ شهرداری‌هاست.

تنظیم قرارداد با روش تک عاملی یا امانی

با اجرای این روش، کارفرما باتوجه‌ به دارا بودن دانش فنی پروژه، افراد متخصص و ماشین‏ آلات موردنیاز، پروژه را به‌صورت خود اجرا تقبل می‏کند. و ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﺖ و ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ اﺟﺮای ﭘﺮوژه را ﺑﺮ ﻋﻬﺪه آن‏ها ﻣﯽﮔﺬارد. در این حالت کارفرما معمولاً پروژه را به عملیات کوچک‏تری تقسیم نموده است. و بر اساس عقد قراردادهای کوچک، هر فعالیت را به یک گروه یا نفر از کارگران فنی و اجرایی واگذار مینماید. و یا با استخدام عده‏ای کارگر روزمزد و یک نفر معمار یا سرکارگر عملیات را پیش می‏برد. ضمناً ﮐﻠﯿﻪ هزینه‌هایی ﮐﻪ واﺣﺪ ﯾﺎ ﺷﺨﺺ اﻣﺎﻧﯽ در ﻧﻈﺮ می‏گیرد ﺑﻪ ﻋﻬﺪه ﮐﺎرﻓﺮﻣﺎ ﯾﺎ دﺳﺘﮕﺎه اﺟﺮاﯾﯽ اﺳـﺖ.

در این روش، قراردادها بر اساس قیمت واحد یا با مصالح و یا بدون مصالح تنظیم می‏گردد. و در صورتی که قرارداد بدون مصالح باشد تیمی از کارفرما تدارکات و خرید بهترین مصالح از بازار را با اخذ استعلام (حداقل سه فروشنده) انجام می‏دهد. سرپرستی، نظارت و کنترل کارهای در دست اجرا در این روش به‌وسیله مهندسین یا تکنسین‏ ها صورت می‏گیرد.

استفاده روش 2 عاملی طرح یا ساخت

معایب روش‌های سنتی و تک عاملی و از طرفی بزرگی بسیاری از پروژه‌ها باعث شد. تا نوع دیگری از قراردادها به‌صورت دو عاملی مرسوم شود. در این روش جذابیت اجرایی و مدیریت راحت‌تر امور موجب گردید. تا کارفرمایان اقبال بیشتری نسبت به حالت‌های سنتی نشان دهند. در این حالت کارفرما صرفاً با یک منبع واحد مسئولیت ارتباط دارد. بنابراین به‌جای اینکه به‌صورت جداگانه با یک مشاور، پیمانکار و دیگر گروه‌های نظارتی و مدیریتی ارتباط داشته باشد. یک تأمین‌کننده خدمات تمامی امور را به عهده می‌گیرد.

هرچند در این روش تهیه طرح تفصیلی اولیه، امکان‌سنجی طرح، تهیه قرارداد . و واگذاری کار و از طرفی تمامی مسئولیت‌های مالی و تأمین مالی پروژه همچنان متوجه کارفرما میباشد. و ریسک‌های تهیه قرارداد با پیمانکار طرح – ساخت و ریسک مالی به قوت خود باقی است.

روش طرح و ساخت توام (DB : Design-Build)

در این روش کارفرما خود راسا یا به وسیله مشاور خود پروژه را تا مرحله طراحی پایه، توجیه فنی و اقتصادی و گزینه یابی طرح پیش می برد و سپس یا برگزاری مناقصه، باقی موارد از جمله تکمیل طراحی و اجرای نهایی را به عهده می گیرد. انجام تشخیص صلاحیت طراح – سازندگان از قبل، عملی است که کمک زیادی به تسهیل انتخاب طراح و سازنده می کند. این کار باعث محدود شدن لیست پیشنهاد دهندگان و ایجاد رقابت منطقی بین واجدین صلاحیت می گردد. نمودار کلی این روش در زیر آمده است:

روش طرح و ساخت توام

در واقع در این روش معمولاً مطالعات فاز صفر و یک توسط کارفرما و یا مشاور وی مورد انجام است. و پیمانکار از طراحی تفصیلی تا انتهای اجرا را برعهده دارد. و کارفرما در این روش حق نظارت بر مراحل مختلف کار را برای خود محفوظ می‏داند و می‏تواند خود یا مشاوری از خارج از مجموعه این کار را انجام دهد.

کارفرما اغلب طرح و ساخت را برای انتقال ریسک و کاهش تلاش‌های هماهنگی برای ایجاد یک موجودیت قراردادی و تضمین بالاترین سطح هماهنگی استفاده می‌کند. نقش کارفرما در طرح و ساخت عموماً درگیری زودهنگام در تعریف معیارهای پروژه است. در ایران پروژه‌های بزرگ و کوچکی به روش طرح و ساخت اجرا میشوند و یا در حال اجرا میباشند.

در ادامه روش طرح و ساخت توام از انواع قراردادهای عمرانی داریم

درون این سیستم پیمانکار علاوه بر فاز اجرا، طراحی و مهندسی پروژه را نیز برعهده دارد. در این حالت پیمانکار دارای بخش طراحی در داخل مجموعه خود است یا از تیمی در بیرون از مجموعه خود برای خدمات مهندسی و طراحی استفاده می‏کند. از مزایای این سیستم حضور یک عامل در بخش طراحی و اجرا است. در واقع مرجع مسئولیت کل پروژه را بر عهده دارد و کارفرما ریسک حل اختلاف بین بخش طراحی و اجرا را از دوش خود بر می‏دارد. کارفرما خیلی زود می‌تواند به مطالعات امکان‌سنجی، برآورد هزینه و نقش‌های اولیه دست پیدا کند.

اکثر ویژگیهای سیستم طرح و ساخت، از جمله همپوشانی مراحل مختلف طراحی و ساخت نیز در این روش وجود دارد. پیمانکار در چنین قراردادی فعالیت‏های طراحی را به‌صورت امانی یا قرارداد دست‌دوم انجام داده و عملیات ساخت را نیز به‌تنهایی و یا همکاری پیمانکاران دیگر اجرا می‏کند. رابطه قراردادی و رسمی کارفرما تنها با یک پیمانکار است. فاز برنامه ‏ریزی با طراحی مفهومی شروع و برآوردهای اولیه محاسبه می‏شوند. سپس طرفین در مورد قرارداد مذاکره می‏کنند. یک روش پرداخت اضافه بر خرج (هزینه بعلاوه سود) با سقفی مشخص است.

از آنجاییکه در این سیستم کارهای طراحی و ساخت در یک بنگاه به‌صورت یکپارچه اجرا می‏شود. می‏توان کار ساخت پروژه را قبل از پایان طراحی آن آغاز کرد. این همپوشانی طراحی و ساخت را روش انجام سریع، می‏نامند، به این که پروژه زودتر تکمیل شده و به کارفرما تحویل میشود. اعتبار این سیستم در دوره‌های با تورم بالا زیاد است. برای انتخاب بر پایه ارزش طرح و ساخت، کارفرما پیشنهادها را با استفاده از ماتریسی از فاکتورها و معیارهای پروژه برای طراح و سازنده با رتبه بالا، ارزش‌گذاری می‌کند. بنابراین، قیمت مناقصه معمولاً با سخت‌گیری‌های خاصی اندازه‌گیری می‌شود که یکی از چندین فاکتور شرح داده شده در رأی ‌گیری‌ها می‌باشد.

روش طرح ساخت کلیدگردان یا کلید در دست (Turn Key)

این روش عمدتاً همان روش طرح و ساخت توأم می‌باشد که در آن یک نهاد نه‌تنها مسئولیت طرح و اجرای پروژه را بر عهده میگیرد. بلکه به کارفرما اطمینان میدهد که تسهیلات بنا شده مطابق نیاز و خواسته او را ساخته و آماده بهره‌برداری میشود. در واقع در این حالت حوزه مسئولیت‌های واحد طراح و سازنده، به امور طراحی پایه و مشارکت در تأمین موقت مالی پروژه گسترش مییابد. این مدل از قراردادها به مشارکت بخش خصوصی و بخش دولتی کمک میکند.

تفاوت‌های روش 2 عاملی Design-Build و Turn Key

همان‌طور که به‌صورت کلی گفته شد. از جمله مهم‌ترین تفاوت‌های این دو روش میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

• مسئولیت بالاتر پیمانکار در روش Turn Key نسبت به روش طرح و ساخت.
• سطح خدمات طراحی که لازم است قبل از انتخاب پیمانکار طرح و ساخت توسط کارفرما تهیه شود متفاوت است.

اختلاف نحوه تأمین مالی این دو روش که معمولاً در روش Turn Key منابع از محل مالیات‌ها یا تخصیص بودجه و یا درآمدهای جاری دولت می‌باشد ولی در روش Design Build معمولاً ترکیب درآمدهای دولتی و مشارکت بانک‌ها یا منابع استقراضی و غیره، تأمین می‌شود.

روش طراحی، تدارک و ساخت (EPC)

از قراردادهای مهم و پیچیده‌ای است که امروزه با رشد صنعت، مورد اقبال قرار گرفته است. تا مدت‌های مدید در طرح‌های بزرگ عمرانی و صنعتی از قراردادهایی استفاده می‌شد. که در آن کارفرما و پیمانکار به ‌وسیله عاملی به نام مشاور، اجرای پروژه را برعهده می‌گرفتند. در این حالت توالی فرایندها به دلیل عدم هم‌پوشانی طراحی و ساخت باعث طولانی شدن زمان کلی پروژه می‌شد. به‌علاوه اصلاح و بازنگری طراحی در حین اجرا بسیار زمان بر بود. که به همین دلیل کم‌کم این نتیجه حاصل شد. که از تخصص شرکت‌های پیمانکاری استفاده شود و کارفرما نقش داشته باشد. و تمامی مراحل طراحی، تأمین کالا، ساخت و اجرا برعهده پیمانکار گذاشته شود. در این روش علی‌رغم ایجاد برخی محدودیت‌ها برای کارفرما، با قراردادن کلیه فعالیت‌ها برعهده پیمانکار، کارفرما از قید مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی آزاد می‎‌گردد. همچنین امکان شروع کارهای اجرایی قبل از انجام کامل کارهای طراحی فراهم شده و در نتیجه زمان اجرای طرح کاهش می‌یابد.

روش طراحی، تدارک و ساخت

توصیفی دقیق از قراردادهای EPC

در یک تعریف دقیق تر از قراردادهای EPC میتوان گفت، معمولاً صاحبان کار یا کارفرمایان جز اجرای پروژه‌ها، درگیری‌های فراوان دیگر نیز دارند و در واقع محور اصلی فعالیت آنها، اجرای پروژه نیست. یکی از ویژگی‌های جدید دانش مدیریت، شناسائی و هدایت سازمان‌ها به‌طرف فعالیت محوری آنها است. در عرصه‌های گوناگون صنعت محور اصلی تفکر کارفرما چگونگی فتح بازارهای جهانی و نگهداشت بازارهای کنونی است، به همین خاطر مدیریت چنین واحدی می‌تواند با انعقاد قراردادهای EPC ، اجرا و مدیریت پروژه در زمینه اجرا و راه‌اندازی واحد را به پیمانکار سپرده و خود به سیاست‌های کلان گسترش فعالیت‌های واحد بیندیشد.

قرارداد EPC مخفف کلمه Engineering Procurement Construction ( به معنی : تدارکات مهندسی ساخت و ساز) میباشد. که منظور از آن این است که کار طراحی و تأمین تجهیزات و اجرای پروژه را به پیمانکار سپرده و کل مسئولیت‌های مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه به عهده پیمانکار است.

مزایای استفاده از روش قرارداد EPC

عمده‌ترین مزایای روش قرارداد EPC که باعث جذب کارفرمایان و پیمانکاران به این دسته از قراردادهای پیمانکاری شده است عبارت‌اند از:

• کاهش ادعا یا کلیم.
• صرفه‌جویی در هزینه و زمان.
• قبل از واگذاری کار، کارفرما امکان داشتن گزینه‌های مختلف طراحی را پیدا می‌کند.
• معمولاً سریع‌ترین روش اجرای پروژه می‌باشد.
• داشتن قیمت اولیه قطعی، هزینه انجام پروژه و جدول زمان‌بندی اولیه.
• اطمینان کارفرما از مبلغ نهایی و زمان قطعی پایان کار.
• پیمانکار دارای آزادی عمل بیشتری در زمینه انتخاب تجهیزات و تکنیک‌های اجرایی است. و همچنین وابستگی خاصی به فعالیت‌های دیگران و پیروی از برنامه زمان‌بندی آنها ندارد.
• یک مجموعه مسئول طراحی و ساخت است و کارفرما تنها با یک واحد مسئول (پیمانکار) سروکار دارد.
• مالک در مقابل تغییر قیمت مواد و مصالح، نیروی انسانی و امثال آن محافظت میشود.
• بهبود مدیریت ریسک برای کارفرما.
• ارتقای قابلیت ساخت داخل کشور و نوآوری.
• استفاده از تأمین مالی به‌صورت فاینانس در این روش با سهولت بیشتری صورت می‌گیرد.
• درگیر‌شدن پیمانکار در امر طراحی.

روش متعارف 3 عاملی یا سنتی (Design-Bid-Build)

این روش که به روش پیمانی (پیمانکار – مشاور – کارفرما) نیز معروف بوده یکی از عمومی‏ترین روش اجرایی پروژه‏ها است. ابتدا کارفرما طراحی را توسط یک مجموعه دیگر به نام مشاور انجام میدهد. و سپس کار را جهت اجرا به پیمانکار واگذار می‏نماید و خود مسئولیت تأمین منابع مالی را بر عهده دارد. مسئولیت و ریسک هماهنگی بین طراحی و اجرا در این روش بر عهده کارفرما است.

روش متعارف سه عاملی

روش 4 عاملی یا مدیریتی (Construction Management)

در این روش، علاوه بر کارفرما، مشاور و پیمانکار، شخص چهارمی نیز وارد چرخه اجرا شده تا قسمتی از وظایف و مسئولیت‏های کارفرما را بر عهده بگیرد. تقسیم‌بندی حالت‌های مختلف پروژه‌های چهار عاملی کار بسیار پیچیده‌ای است. چرا که تقسیم‌بندی‌های متفاوتی در مراجع گوناگون و باتوجه‌به اهداف نهایی آن پروژه‌ها ارائه شده است. اما در این نوشته به یک تقسیم‌بندی معروفتر که در ایران و جهان کاربرد دارد می‌پردازیم. بسیار از این تقسیم‌بندی‌ها نیز ممکن است در عمل با یکدیگر یکسان باشند. عملاً همه این تقسیم‌بندی‌ها شرح وظایف، خدمات، حدود و اختیارات و ریسک‌های متقابل عامل چهارم با کارفرما را در طول دوره پروژه بررسی می‌کنند.

به‌ طورکلی وظایف مدیر طرح شامل موارد زیر میباشد

• مدیریت بر خدمات تهیه طرح (مطالعات فاز اول).
• مدیریت بر خدمات طراحی تفصیلی و اجرا (مطالعات فاز دوم).
• خدمات هماهنگی، برنامه‌ریزی و کنترل پیشرفت کار.
• مدیریت بر خدمات تدارکات کالا.
• کنترل بر خدمات سازماندهی برای بهره‌برداری.
• مدیریت بر خدمات اجرای کار، راه‌اندازی و تحویل.

در حالت کلی وظایف زیر غیرقابل‌واگذاری به مدیر طرح میباشد

• تغییر زمان مبلغ قرارداد.
• تعلیق، خاتمه و فسخ.
• تغییر مشخصات کلی پروژه.
• تصویب صورت وضعیت قطعی.
• تمامی تکالیفی که بر اساس قانون محاسبات عمومی بر عهده بالاترین مقام دستگاه اجرایی باشد.
• تصویب قیمت‌های جدید و خدمات اضافی.
• قبول، تمدید، آزاد یازی و ضبط تضمین‌ها.
• تصویب گزارش مراحل مختلف خدمات مطالعه و طراحی.

پیمانکاری مدیریت (Contracting Management)

در این روش، کلیه هزینه‌های فعالیت‌های اجرایی، به‌صورت هزینه مستقیم از طرف کارفرما پرداخت می‌گردد. معمولاً دریافتی مجری پیمان مدیریت به‌صورت درصدی از کل هزینه‌های انجام شده و یا به‌صورت مقطوع میباشد. در حقیقت عامل مدیریت، امین و مباشر کارفرما برای اجرای عملیات با دریافت حق‌الزحمه مقطوع خواهد بود. در این روش هیچ محدودیت مالی وجود نخواهد داشت و پیمانکار با گرفتن درصد معینی از کارفرما بر روی همه فعالیت‌هایی که انجام می‌دهد، آن کار را انجام می‌دهد.

قراردادهای یکپارچه یا خرید خدمات تخصصی BOT

این نوع قرارداد باهدف انتقال قسمتی از وظایف دولت به بخش خصوصی و استفاده از امکانات و منابع بخش خصوصی انجام میشود. و در پروژه‌های بزرگ و زیربنایی کاربرد دارد. هدف از این نوع قراردادها عبارت است از انتقال قابل‌ ملاحظه‌ای از بار مالی و کاری به بخش خصوصی. این قراردادها در حقیقت مشارکتی است. بین واحدهای دولتی و بخش خصوصی. مثال این نوع قراردادها ساخت اتوبان و ایجاد عوارضی است.

انواع مختلف قراردادهای یکپارچه

• ساخت، مالکیت، بهره‌برداری، انتقال BOOT.
• ساخت، بهره‌برداری، انتقال BOT.
• احداث، تملک، بهره‌برداری BOO.
• طراحی، بهره‌برداری، ساخت، انتقال DBOT: این نوع نیز مشابه BOT است با این تفاوت که طراحی نیز توسط بخش خصوصی انجام می‌پذیرد.
• بیع متقابل BB.

سیستم ساخت، بهره‌برداری، انتقال (Build.Operation.Transfer)

با استفاده از این روش تمامی خدمات طراحی، تدارک، ساخت، تأمین مالی و بهره‌برداری از پروژه را یک واحد (معمولاً پیمانکار) تأمین مینماید. عملاً در این روش مسئولیت تمامی موارد فوق‌الذکر و بازگشت اصل‌وفرع سرمایه بر عهده سیستم پیمانکار سرمایه‌گذار میباشد. این روش اجرا از روش‌های جدید در واگذاری پیمان میباشد. و برای اولین‌ بار در قرارداد ساخت یک نیروگاه در کشور ترکیه از سوی دولت ترکیه مورداستفاده قرار گرفت.

این روش عمدتاً برای اجرای پروژه‌های بزرگ عمرانی و زیربنایی بکار گرفته میشود.

• این مدت طبق قرارداد مالی برای بازپرداخت هزینه‌ها و حق‌الزحمه و سود پیمانکار تعیین شده است.
• سازمان سازنده، بهره‌برداری از پروژه را تا زمانی معین به عهده دارد.